上半年净利润同比下降34％ 招商蛇口探索第二增长曲线

8月30日晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称招商蛇口）发布2024年半年度报告。

半年报显示，上半年，招商蛇口营业收入512.72亿元，同比减少0.33%；归属于上市公司股东的净利润14.17亿元，同比减少34.17%。

上半年净利润下降超三成

毛利率持续下降

这是招商蛇口自2015年重组上市以来，又一次录得净利润下滑。

对于净利润下降的原因，招商蛇口表示，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。房地产项目销售回款同比减少使得经营活动产生的现金流量净额同比下降95.14%。

实际上，招商蛇口此次净利润录得下滑，背后主要原因是毛利率持续下降。据招商蛇口财报统计，从2018年至2023年，招商蛇口的毛利率分别为34.65%、28.69%、25.47%、19.25%、15.89%；而到了今年的一季度，招商蛇口毛利率进一步降至14.50%。

同时，半年报显示，招商蛇口营业收入512.72亿元，同比减少0.33%。具体来看，受房地产项目结转地区结构变动影响，江南区域、华西区域、华南区域营业收入同比变动较大。江南区域营业收入191.63亿元，同比增长101.67%；华西和华南区域营业收入均在81.7亿元左右，同比分别减少41.54%和21.94%。

在房地产市场低迷、房企销售普遍表现不佳的背景之下，招商蛇口也受到了一定的冲击。

半年报显示，2024年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元。这一成绩虽然让招商蛇口站稳行业前五，但与去年同期超过1600亿元的销售额有一定差距。

提升资产运营在收入利润占比

REITs发行取得新进展

面对当前低迷的房地产市场环境，招商蛇口在发展传统开发业务的同时，探索第二增长曲线，发力提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比，深耕长租公寓、集中商业、产业园区等板块，打造多元业务结构。

上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。该公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式，是行业变革的大趋势。与行业同步，招商蛇口在资产运营方面聚焦于保障房REITs发行。

自2022年证监会和发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》后，招商蛇口开始推动保租房REITs发行。

最新消息，8月30日，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商蛇口租赁住房REIT”）获得证监会注册批文，这是继招商蛇口产业园REIT、招商公路高速公路REIT后，招商局集团迎来第三单公募REITs，这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REIT平台。

一位接近招商蛇口人士对记者表示，公司积极以融促产，以太子湾项目和林下项目为底层资产，推动保租房REITs发行工作。

公开资料显示，招商蛇口租赁住房REIT底层资产包含位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。项目建筑面积总计6.53万平方米，土地使用权面积为3.52万平方米，估值约12.87亿元。2023年末的整体出租率97.36%，平均估值单价约19723元/平方米。

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