促消费成重中之重，存量房贷利率应该尽快下调

冉学东

8月份，制造业采购经理指数（PMI）为49.1%，比上月下降0.3个百分点，受8月高温多雨、部分行业生产淡季等因素影响，这个指数仍旧下行，并处在萎缩区间。

这个数据最引起关注的是价格。价格指数持续回落。受需求不足以及原油、煤炭、铁矿石等大宗商品价格波动等因素影响，主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为43.2%和42%，比上月下降6.7和4.3个百分点。

需求不足是当前我国经济的最大矛盾，其中消费需求不足是重要因素，消费方面的关键是居民加杠杆意愿不强，居民资产负债表中降杠杆的动力持续不断，比如持续近两年的提前还房贷潮。居民提前还房贷，相当于银行资产负债表中，负债端和资产端两端的消逝。

而对于银行来说，则意味着房贷这样优质的资产的消逝，同时目前购房意愿处于低点，贷款购房的意愿也不够，所以银行的房贷资产处于下降水平，今年前半年，除邮储银行之外的国有五大行，共减少了3000亿元房贷资产。

提前还房贷对于居民而言，此前的存款归还了银行的房贷，自己可消费的潜力削弱了，同时由于提前还房贷一般都是大额资金，可能账户里的存款不够，只得向亲戚朋友借钱归还，这又增加了负债，有些甚至还通过变现其他资产来还贷，比如卖出股票和房产等等，这也对A股市场和房地产的走势形成一定的预期影响。

此前为了调控房价，各地银行实行的贷款利率政策有加点，房价上涨过快的地区的房贷利率执行加点更高。这导致存量房贷利率相对新增房贷利率显得非常高。同时，这几年存款利率一降再降，1年期存款利率大多在2%以下，与其把存款存在银行，居民会选择取出存款去归还存量房贷。

其实正是由于新增房贷和存量房贷利率过高的利差，削弱了居民的消费意愿和消费能力，央行在今年下半年工作会议上强调“把着力点更多转向惠民生、促消费”。

去年8月31日央行发布降低存量房贷利率的政策，9月份各家银行就下调一次存量房贷利率，根据央行7月发布的中国区域金融运行报告（2024）中的数据，截至2023年末，全国合计超23万亿元存量住房贷款利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达到0.73个百分点，每年可为借款人减少利息支出约1700亿元。

央行在这个报告中对这次政策的实施效果给予高度评价。

首先进一步降低了提前还款的规模，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日政策出台后，9至12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。

同时，在政策带动下，新发放个人住房贷款出现边际改善，2023年9—12月全国新发放个人住房贷款1.93万亿元，月均发放4826.6亿元，较政策出台前（2023年8月）增长23.6%。

关键是受存量贷款利率下调等措施的影响，去年第四季度，消费支出出现井喷上涨，2023年第四季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，创近七年来新高。10—12月，社会消费品零售总额当月同比增速分别达到7.6%、10.1%、7.4%，均为近三年同期最高增速。

目前，多地优化房地产政策，下调新房贷款利率，一线城市广州首套房贷利率先低于2.9%。今年LPR利率已下调两次共计35基点，致使新增房贷利率与存量房贷利率之间的差距迅速扩大。继2月20日5年期LPR下调25个基点后，新增房贷利率从2023年底的3.97%下降至第一季度末的3.69%，再下降至第二季度末的3.60%。再加上7月22日5年期LPR下调10个基点，将新增房贷利率和存量房贷利率之间的差距进一步扩大。

有机构测算，目前存量房贷和新增房贷之间的利差大概达100个基点，那么未来下调存量房贷利率的空间也大概在100个基点。

无论如何测算，笔者都认为这个利差的存在都是不合理的，如果长期存在下去会削弱去年下调存量房贷利率的效果。

由此看，再次下调存量房贷利率的条件已经成熟，为金融体系的稳健运行，为居民消费潜力的提升，为践行“金融为民”的理念，进一步降低房贷利率应该尽快实施。

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