双轮驱动增强第二增长曲线，降债稳利筑牢安全经营底线

引言：

8月30日，新城控股（601155.SH）发布2024年半年度报告。具体数据显示：上半年公司实现营业收入339.04亿元；归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元；毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。

总体而言，公司在报告期间内，秉持着“稳定经营”与“底线思维”的指导方针，实现了持续性的正向盈利，保持了业务的基本面稳定与健康发展。此外，财报数据还显示，公司关键财务指标呈现出积极向好的态势。

双轮驱动，轻重并举，发力代建新赛道

2024 年以来，在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，房地产市场整体延续调整态势。新城控股依托其“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，在保证了物业交付的质量与数量同时，进一步实现了商业势能的持续释放，并通过发力代建、代管新赛道谋求新发展，为公司的未来发展提供了新的动力源。

持续发力之下，新城控股商管业务延续增长势头，商业地产成为发展第二增长曲线，对公司整体业绩贡献率不断走高，并带来了长期且稳定的现金流。数据显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%。

“地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。相比于聚焦商业运营的公司，新城控股的开发业务在充分竞争的市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，新城控股在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力公司穿越周期。”

值得一提的是，商业物业的出租及管理保持着较高的毛利率，商管毛利在整个公司整体毛利的占比持续提升。具体数据显示，物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。

在坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的同时，新城控股还依托“轻重并举”的商业模式，进一步扩大管理规模。通过持续推进“深度运营”策略落地，公司旗下吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应，强化构建“商场—商户—用户”共赢的消费场域，持续推动商场销售和客流的提升。

具体数据显示，今年上半年，新城控股新增开业六座吾悦广场。期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体合计201座，分布在上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市。吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元，同比增长19.55%。

为充分发挥协同效应及资源优势，新城控股成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，持续拓宽发展赛道。背靠母公司的战略布局与资源积累，新城建管已基本实现全国化布局。数据显示，截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体在管项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位，业务规模稳步增长。

优化债务，畅通融资，筑牢安全经营底线

新城控股始终恪守财务自律和底线，一方面通过对公开市场债务有序偿还持续压降有息负债，保持优秀信用体系；另一方面公司积极拓展融资渠道，不断夯实稳定安全的财务基本面，为公司长远发展奠定了坚实的基础。

具体数据显示，2024年上半年，公司已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元，确保了每一笔债务提前或到期偿付。截至2024年6月末，公司期末融资余额为558亿元，较年初压降13亿元，债务结构进一步优化；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元，显示了公司在降低有息负债方面取得的成效。

随着负债水平的有效控制，新城控股的现金流状况更加稳健，为企业的发展预留了充足的安全边际。截至报告期末，新城控股在手现金余额157.82亿元，在手现金充裕；净负债率为47.00%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正。健康的“内生造血”能力，确保公司在复杂多变的市场环境中仍能保持良好的现金流状况，从而支撑企业的持续健康发展。

在影响着房企资金流动和经营效率的回款方面，新城控股同样表现稳健。上半年，新城控股实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米；实现回款金额247亿元，回款率达到105%，有回款的销售为公司现金流安全提供了稳定保障。

此外，得益于健康的财务状况及优秀的信用体系，新城控股始终保持融资渠道的通畅和多元。依托吾悦广场本身优质的资产基本面和不断增长的运营实力，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。今年1—8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。

今年5月，新城控股成功发行年内第一期中期票据，获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持较低的融资成本，这也是公司继成功发行四笔中债增全额担保中票后，在2024年度再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。

结语：

在业务发展层面，新城控股坚持轻重并举的双轮驱动战略模式，提质增效，并发力新赛道，谋求新发展；在财务安全层面，新城控股通过优化债务结构、畅通融资渠道，增厚财务安全垫，筑牢安全经营线；在社会责任层面，新城控股积极践行企业主体责任，将保交付作为运营管理的重中之重。数据显示，2024年上半年公司已组织交付超5.7万套物业。

这些举措一定程度上体现了新城控股在业务拓展与财务管理上的稳健与前瞻性，也展现了公司在面对挑战时的社会责任感与担当，同时也为其自身可持续发展积蓄势能、创造空间。

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