专家谈取消公摊对购房成本影响 计价方式变化引发热议

近日，多地宣布商品房将实行按套内面积计价销售后，“取消公摊”再度成为热门话题。这一变化引发了购房者对购房成本和用房成本的关注。一些购房者疑惑，之前购买的房产是否多交了钱，以及物业费、采暖费等费用如何计算。

澎湃新闻采访了多地住建部门，相关部门人士表示，该政策并非取消公摊，而是改变计价方式和宣传口径，旨在让购房者更清晰地了解所购居住空间的实际大小，从而更好地判断房屋性价比。对于物业费、采暖费等费用的讨论，仍需配套政策支持。

12月17日，张家口市住建局等4部门印发通知，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。12月12日，衡阳市自然资源和规划局联合市住建局、市发改委发布通知，明确自2025年1月1日起，该市行政区域内商品房将实行按套内建筑面积计价销售。由于公摊面积难以测量和计算，政策发布后，部分购房者误认为“按套内建筑面积计价销售”即为取消公摊，并提出能否退房的问题。

对此，张家口市住建局相关工作人员解释称，“取消公摊”实际上是鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，只是计价方式的变化。事实上，早在衡阳和张家口之前，湘潭、肇庆、合肥等地已提出可按住房套内面积计价宣传销售。多地住建部门强调，此举主要是计价方式和宣传口径的变化，而非直接取消公摊。

肇庆市住房和城乡建设局工作人员表示，按套内面积计价销售不会影响购房总价，只是使购房者更直观地看到得房率高的项目。有地方住建局人士指出，按套内面积计价的情况下，单价会比以建筑面积计算的单价高，但总价格不变。例如，按套内面积计价时，每平方米1万元指的是实际使用的面积；而按建筑面积计算时，单价可能是8000元，这只是计价方式的变化。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，按套内建筑面积计价并不等于取消公摊，而是指在房屋销售时以实际可使用的面积为基准进行计价。衡阳发布的政策也显示，公摊仍然存在，房地产开发企业在销售前需公示不动产测绘报告和分摊情况。购房者办理不动产权证书时，仍将体现房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积三个数据。

目前，物业费、采暖费等大多按建筑面积计算。业内认为，若未来这些费用均依据套内面积计算，不仅能降低居住成本，还能激发购房意愿，有助于房地产市场回暖。不过，从张家口、肇庆等地的情况来看，相关费用的调整尚未跟进。肇庆城投·星悦四季项目采取两种计价方式，但物业管理费仍按建筑面积计算。肇庆市住建局工作人员表示，目前仅调整了计价方式，其他收费仍按原政策执行。张家口市住建局工作人员也表示，物业、供热、税费等问题需要多部门共同出台政策才能实施调整。

从房产交易税费来看，契税和房产税与面积挂钩。短期内，契税受套内面积计价的影响最为显著。房产税方面，上海、重庆等地试点政策与建筑面积挂钩。长远来看，若房产税全面铺开，影响更大。目前公告并未明确面积是指建筑面积还是套内面积。

有央企营销人士指出，目前“按套内面积销售”仅是计价口径问题，若要根本性改变，需要更多配套政策来完善。陆骑麟认为，按套内面积计价销售将成为未来的主流趋势，但也会引发一系列新问题，如税费计算复杂化等。因此，政府在推动政策时需制定配套措施，以应对后续问题。

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，当前公众不满在于公摊面积不透明及实际使用面积模糊。按套内面积计价将使消费更加透明。公摊面积客观存在，按套内面积计价宣传销售并非取消公摊。无论是按建筑面积还是套内面积计算，无非是购房单价不同。肇庆市住房和城乡建设局相关负责人表示，政策文件中提到优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率，有利于分辨商品房性价比。衡阳市住建局指出，按套内建筑面积计价能更直观地了解实际购买的居住空间大小，有利于判断房屋价值。关荣雪认为，这一政策有助于减少信息不对称引发的纠纷，提升市场透明度，长期来看可能带动市场活跃度提高。中指研究院研究副总监徐跃进提到，现在购房者关注得房率指标，开发商基本不会故意做大公摊面积。业内普遍认为，以建筑面积或套内面积交易对购房总价影响不大，但长远来看，物业、供热、税费等计价模式调整将影响用房成本。

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