保租房REITs提速！招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批

8月22日，深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。

招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金审核意见为通过。至此，招商局集团迎来第三单公募REITs获批，成为国内首个获批三单公募REITs的央企。

业内人士在接受记者采访时表示，REITs已经进入常态化阶段，公开市场参与申报REITs的企业将大幅度增多，保租房REITs成为热门种类。

国内首个获批三单公募REITs的央企

根据基金招募说明书，本基金投资的基础设施项目的现金流主要源自项目公司项下租赁住房所产生的出租租金收入等业务收入。底层资产包括位于深圳市南山区的太子湾项目和林下项目，总建筑面积达6.53万平方米，土地使用权面积3.52万平方米，估值约12.87亿元。其中，林下项目属于公共租赁住房（高级人才公寓），太子湾项目属于保障性租赁住房。

招商蛇口认为，近三年太子湾项目、林下项目租赁住房部分年度出租率均在90%以上，配套商业部分出租率持续提升，整体运营表现稳定，能够产生持续现金流。

据悉，太子湾项目于2020年5月正式开业运营，至2023年末运行已近4年，截至2023年末租赁住房部分时点出租率为95.95%。2021～2023年，太子湾项目租赁住房部分全年平均出租率分别为91.77%、92.18%和93.76%。截至2023年末，配套商业部分出租率为76.03%。2021～2023年，太子湾项目配套商业部分全年平均出租率分别为12.97%、28.67%和54.18%。

此次基金拟募集规模为12.895亿元，2024年（7月1日至12月31日）及2025年可供分配现金预测值分别为2525.69万元和5646.28万元，预测期间的现金流分派率预测值分别为年化4.12%和4.38%。

一位接近招商蛇口人士对记者表示，自2022年证监会和国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》后，公司积极以融促产，以太子湾项目和林下项目为底层资产，推动保租房REITs发行工作。

记者注意到，今年5月30日，深交所正式受理了招商基金招商蛇口租赁住房REIT。

随着招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金审核意见为通过，招商局迎来第三单公募REITs获批，成为国内首个获批三单公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口产业园公募REITs已经成功发行，招商公路公募REITs也已成功获批。

顶层设计逐渐完善 保租房REITs提速

7月30日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》）。业内人士认为，这标志着基础设施REITs终于从试点阶段正式进入到常态化发行新阶段。

从2021年的“958号文”首次将保租房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，到2022年证监会与国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，到如今《通知》的发布，保租房公募REITs相关政策不断完善。

记者发现，今年以来，二级市场上，上市保租房REITs表现出稳定的盈利态势，深受资本市场青睐。最新数据显示，7月，保租房REITs表现亮眼，涨幅均值达6.64%，领跑市场。

同时，随着公募REITs市场的不断发展，越来越多的企业和投资者尝试涉足保障性租赁住房REITs领域。

除了招商蛇口以外，另有多家企业的保租房REITs申报发行工作在2024年也进展顺利。例如，今年3月份建设银行宣布“建信建融家园REIT”获得证监会和上交所受理；新黄浦于今年1月底宣布正式启动保租房REITs的申报发行工作。

此外，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作也在稳步推进中。万科在2023年业绩说明会上表示将向国家有关部门提报申请材料。

“REITs已经进入常态化阶段，最近一段时间，公开市场参与申报REITs的企业将大幅度增多。其中，保租房REITs是一个热门的种类。”戴德梁行高级董事、副总经理王飞强在接受记者采访时表示。

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