碧桂园服务赚了王健林近5亿

　　来源：乐居财经

　　文/乐居财经徐酒眠

　　同根而生，同命不同命。

　　三年前，也是在秋天，王健林筹备珠海万达的上市，邀来亲朋老友共襄盛宴。席面正式拉开，杨国强家族坐了两员大将——碧桂园（02007.HK）与碧桂园服务（06098.HK）。

　　在上千亿的地产生意面前，物业还是稚小了很多。但在珠海万达的这场投资宴会上，“碧系”兄弟俩财大气粗举出了同一张牌，分别豪掷32.3亿元，在Pre-IPO阶段各自拿下了1.7945%股权。

　　后来的剧情都不陌生，王健林未能如愿在香江口上岸，苦苦寻觅才在最近等到了救兵，而代价是失去了对万达商业的绝对控制权。

　　另一头，杨国强家族债务压顶，缺钱缺到“砸锅卖铁”。碧桂园首当其冲，去年底就着手清仓珠海万达股权回笼资金，价格约为30.69亿元。

　　碧桂园“自曝”，这笔投资亏本了，几年下来没赚到钱反而亏了大约1.6亿。

　　2024年9月24日晚间，碧桂园公告，其与万达方再次订立补充协议，修订代价的支付安排及首期交割日后的交割程序，但代价等重大条款则维持不变。

　　而同一天盘后，碧桂园服务也选择了套现珠海万达：以31.42亿元的总对价，出售约1.49%（107，945，650股）。按照初始投资金额26.81亿元计算，出售的这部分股权已然实现了8%的年化收益率。

　　换而言之，碧桂园服务已经赚回了4.61亿元。

　　交易事项完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达约0.31%（22，109，350股）股权。按照此次交易中，涉及珠海万达每股成本约29.12元/股计算，这部分股权目前市值约6.435亿元。

　　股价收跌

　　投资赚了几个亿，资本市场响起的掌声却未持续到收盘。

　　9月25日早间刊发公告后，碧桂园服务股价高开高走，十来分钟拉到最大涨幅5.11%。之后起伏震荡，但总体上飘红。

　　变数在尾盘，最终当日收跌0.21%，报4.69港元/股，总市值约156.79亿港元，排在物业股第四位，与后一名保利物业仅拉开3.51亿港元的差距，与前一位的中海物业相差10.36亿港元。

　　碧桂园服务在公告中表示，“会将出售事项所得代价款项用作一般营运资金及董事会批准的其他用途。”而有投资者评论，希望能用于分红或回购。

　　今年上半年，碧桂园服务再次交出了一份“最差”成绩单。报告期内实现收入约210.46亿元，同比微增1.5%。

　　同期，录得毛利约55.53亿元，同比下降13.7%；整体毛利率21.2%，同比下降3.7个百分点。净利润约为15.46亿元，同比下降37.9%；净利率7.4%，同比下降4.6个百分点。

　　最醒目的是经营活动所得现金净额，约为2.7亿元，而上年同期为21.92亿元，同比降幅达87.7%。

　　管理层分析表示，造成上半年现金流下降主要包括三大因素：首先在资金流入方面，风险客商和小业主收缴率偏低，即净利润有所下降；其次是受经济环境等因素影响，预缴的物业费有所下降；再加上，日常经营活动产生阶段性资金波动。

　　“在现金流管理方面，我们最需要关注的仍是资金流入表现，也就是预缴和收缴。”发布中期业绩报的同时，碧桂园服务宣布成立欠款追讨委员会，并由总裁徐彬淮亲自率领。

　　业绩不理想，碧桂园服务今年中期未宣布派息。回购方面，最近一次还是在去年9月12日，徐彬淮团队上台之后，曾表示在极端情况下才会回购。

　　8月底的中期业绩会上，管理层表示，目前公司的股价已被低估，接下来会积极考虑并准备回购动作，使用现金性分红或现金加回购的组合手段，逐步提升绝对额以及分红加回购的整体比。

　　聚焦与收缩

　　数据显示，截至2024年6月30日，碧桂园服务账上的现金及现金等价物约为119.96亿元，受限制银行存款3.05亿元。

　　若再加上此番交易收回的三十多亿，碧桂园服务也成为了账上资金高于资本市场总市值的物企之一了。

　　此番交易，碧桂园服务要求万达方在2024年9月27日起的10个工作日内，按照31.42亿元兑换等值美元以现金支付。

　　有人猜测，这是不是为了方便给碧桂园偿还美元债？有反驳表示，当初投出去的是港币，要回美元很合理。替地产还债应该不可能，一是杯水车薪，二是有恒大物业的前车之鉴。

　　从账上看，碧桂园服务弹药充足，并不差钱。但股价走低，多次探底，管理曾却迟迟不愿意回购，因此碧桂园服务账上的现金也遭过质疑。

　　“出售事项为本集团战略聚焦和收缩财务性投资规模”，碧桂园服务，按照投资退出计划回售股份，有助于集团回笼资金，聚焦经营核心业务。

　　在李长江时代，碧桂园服务曾像一头大鲨鱼，活跃在各领域花样“买买买”。

　　在业务方面，进入城服、中介、机场、保险、商管等领域；在投资方面，对内有珠海万达、长城物业、康桥悦生活等物管，对外有美妆电商代运营企业优趣汇控股、洲际海峡能源等。

　　“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”，今年中期业绩会上徐彬淮表示，将“咬定”公司核心能力的建设，并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。

　　数据显示，今年上半年碧桂园服务物业管理服务收入127.52亿元，同比增长约4.6%；占收入的60.6%，同比提升约1.8个百分点。

　　而城市服务、商业运营服务，在短暂尝到甜头后，进入了阵痛期。今年上半年，这两项业务分别收入21.7亿元、3.32万元，同比降幅9.4%、37.9%。

　　合作走向

　　碧桂园服务未选择和兄弟公司一样清仓变现，或是有继续维系与珠海万达合作的考量。

　　当年老杨为珠海万达重回资本市场台前有力地推了一把。投桃报李，战投的生意之外，老王也引了一股“肥水”流向碧桂园服务。

　　按照珠海万达当时的招股书披露，其与碧桂园服务已订立战略合作协议，将集团安保及保洁服务外包给了碧桂园服务。

　　是否全部给、具体会给到多少，招股书并未作过多说明。

　　乐居财经《物业K线》获悉，2018年、2019年、2020年，以及2021年6月30日止六个月，珠海万达的分包成本（包括分包予分包商的服务已支付的费用）分别为16.02亿元、18.95亿元、22.05亿元，以及11.07亿元，分别占到了期内珠海万达总销售成本的24.7%、21.4%、20.3%，以及及18.1%。

　　没有再进一步披露在安保及保洁服务外包中的成本支出，不过从珠海万达的体量来看，这笔支出应该也不少。

　　官方资料显示，截至2022年12月31日，珠海万达管理商业广场472个，在管建筑面积6556万平方米，覆盖城市数量224个。

　　另据不完全统计，过去的2023年，珠海万达至少新开业运营26个商业项目，包括25座万达广场和1座万达茂。2024年，也有超20个万达广场计划开业。

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