深度调查 | 2024下半年中国不动产市场预期

2024年初，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心等发起课题“中国不动产市场趋势预判调查”并发布调研报告。自今年5月17日央行等四部门联合推出楼市政策“组合拳”以来，我国房地产市场迎来新一轮政策优化，后续政策和市场预期成为社会广泛关注的话题。在此背景下，2024年中，课题组开展“2024下半年中国不动产市场趋势预判调查”，对60余家行业机构高管发起深度问卷调查及访谈交流，其中包含房地产企业，基金、资管、银行、券商、信托等金融机构，以及研究、法律与评估等其他专业机构。

此系列调查报告分为上篇《宏观·政策篇》，下篇《房企·金融篇》。

宏观·政策篇

在宏观及政策走势预期层面，调查报告主要包含以下结论：

（1）调查对象对2024下半年宏观经济走势预期下调，超过半数认为下半年经济复苏仍面临压力；房地产市场企稳预期进一步走弱，近半数调查对象认为市场企稳需要3年以上时间。

（2）2024年房地产市场仍处于深度调整阶段，半数调查对象认为2024年房地产销售面积同比降幅将在30%以内；房价预期同步走弱，各线级城市房价降幅预期分化加剧。

（3）调研对象认为2024上半年需求端政策效果强于供给端，需求端最为有效政策是首付比例与利率下调，供给端最有效政策是存量住房收购。

（4）调查对象对2024下半年政策期待度较高，尤其是需求端政策。在需求端，调查对象最期待提高房贷利息抵扣个税幅度；在供给端，房企最期待全面取消限价、放开容积率限制等，金融机构则更关注加大存量住房收购力度政策。

调查结果

01 下半年宏观经济调整仍面临压力

房地产市场企稳仍需时间

宏观预期层面，调查对象对2024下半年宏观经济走势预期下调，超过半数认为下半年经济复苏仍面临压力。近七成房企和半数金融机构调查对象对宏观经济持悲观态度，相较于上半年调查仅有三成持悲观态度，宏观走势预期下调明显。其中，房企调查对象对宏观经济预期的变化尤为显著，本次调查中仅有三成房企认为宏观经济走向会保持稳定或乐观，而上半年调查这一比例为七成。

图1 2024年中国宏观经济走势

房地产市场企稳预期层面，相较于上半年调查结果，房地产市场企稳预期时间明显延长。五成调查对象认为市场企稳需要3年以上时间，上半年调查这一比例仅为三成左右。从不同类型的机构来看，金融机构调查对象对市场企稳预期的变化更加明显，房企和金融机构认为市场企稳时间需要3年以上的比例分别为40%、60%，而上半年调查中这一数据分别为37%、30%。

图2 中国房地产市场筑底企稳预期

02 房地产市场整体处于深度调整阶段

市场预期进一步走弱

住宅销售层面，调查对象普遍认为2024年全国住宅市场销售面积跌幅将进一步扩大。今年上半年全国新建商品住宅销售面积已下降21.9%，半数调查对象认为2024年全年销售面积同比降幅在20%以内，超七成认为在30%以内。从不同的机构类型来看，房企调查对象相较于金融机构更谨慎，三成房企调查对象认为2024年销售面积降幅可能超过30%。

图3 2024年全国住宅销售面积走势

新房价格方面，城市分化预期依然明显，整体预期系统性转弱。城市分化情况与上半年调查结果一致，但是平均预期降幅扩大约5%。约七成调查对象认为一线城市房价保持持平或降幅在10%以内，而上半年调查结果显示六成调查对象认为持平或增长5%以内。二线、三四线城市价格预期降幅更大，七成调查对象认为三四线城市价格降幅在10%以上。

图4 2024全国新房各线城市价格预期

影响市场恢复的因素层面，调查对象认为居民收入、就业预期不足为最大阻力因素。调查对象认为居民收入与房价下跌预期对市场恢复的阻力影响有所加大。房企与金融机构对影响因素的重要性排序基本一致，均认为需求端因素更为关键，且更期待政策调整后的实际效果；仅在房企债务风险问题上，金融机构的关注度高于房企。

图5 影响2024年中国房地产市场恢复的因素

注：此为打分题，范围在1-5分，1分为不影响，5分为非常影响。

03 上半年需求端政策较供给端更有效

供给端政策有效性有所上升

需求端层面，2024上半年需求端出台的最有效的政策是降低购房门槛和购房成本，包括下调首付比例、降低贷款利率、放开限购政策等。房企调查对象认为降低首付、利率及公积金等政策优化更加有效，而金融机构调查对象则对限购、住房“以旧换新”政策有效性的评价更高。

图6 2024上半年需求端政策有效性评估

注：此为打分题，范围在1-5分，1分为没有效果，5分为十分有效。

供给端层面，政策的整体有效性依然不及需求端，且评价普遍不高。但与上半年调查结果相比，本次调查对供给端政策整体评价有所提升。房企调查对象认为 “设立3000亿保障性住房再贷款用于存量住房收购”政策最为有效，金融机构则认为“支持地方以合理价格收回闲置土地”以及“取消土拍限价”更为有效。

图7 2024上半年供给端政策有效性评估

注：此为打分题，范围在1-5分，1分为没有效果，5分为十分有效。

04 下半年政策整体期待度较高

需求端政策期待度高于供给端

调查对象对2024下半年政策的期待度评分显著高于上半年政策的有效性评分，对需求端政策的期待程度整体高于供给端。需求端层面，与上半年调查结果类似，各机构最受期待的需求端政策仍是降低居民购房成本，如提高房贷利息抵扣个税幅度、进一步降低住房贷款利率等。其中“提高房贷利息抵扣个税幅度”成为前两次调查中第一个政策期待度超过4.0分的政策。金融机构调查对象对“一线城市进一步优化限购”政策的期待高于房企，反映出金融机构对限购政策优化调整的较强期待。

图8 2024年下半年需求端政策期待度评估

注：此为打分题，范围在1-5分，1分为不期待，5分为十分期待。

供给端层面，不同类型机构调查对象对政策的期待重点有所不同。房企站在增量市场角度最期待全面取消限价、放开容积率限制等政策，金融机构站在存量市场角度，最期待加大存量住房收购力度，且金融机构在加快配租型、配售型保障性住房供给与加大存量住房收购力度等政策方面的期待度上均远高于房企。

图9 2024下半年供给端政策期待度评估

注：此为打分题，范围在1-5分，1分为不期待，5分为十分期待。

课题组观点

调查结果显示，我国房地产市场仍处于深度调整阶段，供需两端政策仍有进一步优化空间。为加快房地产市场筑底企稳，推动其平稳健康发展，课题组建议关注如下要点：

一是注重宏观政策与行业调控相协调，稳定市场预期。调查结果显示，下半年宏观经济调整仍面临压力，房地产市场预期持续走弱。房地产业的长期低迷已对宏观经济产生了负面影响，而居民就业和收入预期不足也进一步影响了购买力，导致市场逐步陷入负向循环。应尽快采取措施稳定居民预期，一方面从宏观层面采取调控措施，将宏观政策与行业调控相协调，不断提升居民就业质量和收入预期。另一方面，应当稳定居民房价预期和信心，尤其是一线城市，作为全国市场的“风向标”，应加大政策力度支持，尽快稳定一线城市价格，以恢复市场信心，推动市场尽快筑底企稳。

二是供给端政策优化重点在于加快保交房进度和优化存量住房收储政策。调查结果显示，当前政策效果虽已初显，但市场恢复的程度和可持续性可能仍不及预期。尽管上半年已推出了一系列供给端创新政策，如保障性住房再贷款用于收购存量住房、闲置土地回收等，但政策仍有优化空间。课题组建议供给端应以更强的政策力度引导居民信心和预期，如加快保交房进度、优化存量住房收储政策以及加大资产盘活力度等，同时尽快解决土地年限问题，提高不动产资产的流动性。

三是需求端政策优化重点在于进一步降低居民购房和交易成本。在当前居民就业、收入等基本面预期不足的情况下，降低居民购房和交易成本将有利于大幅提高市场活跃度，稳定市场预期。以调研结果最受期待的需求端政策——房贷利息个税抵扣幅度为例：当前我国房贷抵扣个税为每月1000元税前收入的标准定额扣除，成熟市场如美国可抵扣实际支付的按揭贷款利息，按照300万房贷30年还款期限计算，平均每月可抵扣6500元。此外，降低房贷利率也是重要政策方向，一线城市的限购政策仍有较大优化空间。

《房企·金融篇》

在房企、金融机构及其他专业机构预期层面，调查报告主要包含以下结论：

（1）房地产企业对市场信心相对不足，超八成房企调查对象预计下半年销售额持平或下降；房地产开发投资谨慎态势仍在延续，但以大型央国企为主的房企拿地预期开始修复。

（2）超八成调查对象预计下半年房企融资难度不会继续提升，但不同性质房企对融资成本的预期分化明显，民企[1]面临较大融资压力；房企整体融资渠道相对单一，白名单措施效果不显著，需加强政策针对性和落地速度，助力行业信心修复。

（3）超八成金融机构下半年不动产投资总额无增加预期，超六成调查对象预计公募REITs将成为下半年最重要的不动产投资类型，资产的回报率和城市线级是最受关注的资产因素。

调查结果

01房企销售额增长预期普遍不足

拿地意愿延续疲态但有修复迹象

销售层面，销售额环比增长信心普遍不足，不同性质房企预期产生变化。超四成房企调查对象预计2024下半年所属公司的销售额与上半年基本持平，持下降预期的调查对象比例超四成，而仅有不到两成的房企有增长预期。相较于上半年调查结果，不同性质房企预期有明显变化：央国企调查对象预期转弱，预计销售额小幅上升者由上半年的超四成缩减为约一成；民企的预期有所好转，持销售额下降预期者由七成降至四成。

图1 2024下半年房企销售额预期

投资层面，房地产开发投资谨慎态势仍在延续，但以大型央国企为主的房企投资拿地意愿开始修复。相较于上半年调查结果，预计所属房企拿地金额减少的调查对象由约五成缩至四成，而预计拿地金额增加的企业比例从约两成提升至近三成。不同性质房企调查对象的投资拿地意愿相对分化，央国企预期有所修复，预计拿地金额增加者从约两成上升至超三成，且主要为销售额500亿元以上的大型企业；民企预期相对谨慎且内部分化加剧，仅两成预计拿地金额小幅增加，而其余四成预计大幅下降。

图2 2024下半年房企拿地金额预期

02房企融资环境需针对性改善

白名单作用有待加强

融资环境层面，超八成调查对象预计房企的融资难度不会继续提升，不同性质房企对于融资成本的预期分化明显，房企融资环境需针对性改善。关于融资难度，近六成调查对象认为融资难度无明显变化，持改善预期者虽由上半年的约四成缩减至约两成，但也高于持恶化预期的比例；值得注意的是，相较于房企调查对象，金融及其他专业机构对于融资难度的乐观程度稍逊一筹，说明金融机构的支持有待加强，市场信心仍需修复。

图3 2024下半年房企融资难度预期

关于融资成本，央国企对下半年所在企业的融资成本预期更为乐观，超半数央国企调查对象预计融资成本小幅降低，而四成民企调查对象认为融资成本仍有增加可能，说明一视同仁的房地产融资协调机制仍需给予民企更多关注与支持。

图4 2024下半年房企融资成本预期

融资渠道层面，当前国内房地产行业的融资渠道相对单一，高度依赖于银行贷款。与上半年调查结果一致，银行贷款和国内债券融资仍为下半年房企预计获得更大支持力度的融资渠道。国内债券融资延续不同性质房企的分化趋势，但占比由上半年的央国企超七成、民企近四成，下降至央国企超三成、民企不到两成，说明下半年获得新增债券融资的预期下滑。一部分企业由于难以获得新增融资，将预计融资支持转向了债务展期，其中，民企对债务展期的期待更高。而在当前市场环境中，不同性质房企均难以获取新增的股权融资、海外融资等，应挖掘多元化融资方式，助力行业形成良性循环。

图5 2024下半年房企融资渠道预期

房地产项目融资白名单措施的帮助效果尚不显著，应加强针对性和落地速度。当前约半数房企调查对象提及项目进入白名单却尚未获得实际资金，民企尤为明显，应加强一视同仁并推进资金落地。对于央国企和强民企而言，在主体信用加持下，多数情况可正常获取信贷资金，对于白名单支持的需求不大。因此，白名单措施未来须加强针对性和落地速度，压实银行等金融机构及资产评估等专业服务机构的责任，应更倾向支持企业主体融资能力不够强的优质项目。

图6 房企调查对象对白名单措施的帮助效果评价

03不动产金融投资预期走弱

公募REITs成为焦点

投资总额层面，金融机构下半年投资不动产仍相对犹豫，超八成不倾向增加投资。相较于上半年，由于行业风险仍在蔓延，部分企业的危机尚未解除，市场上优质的不动产资产较少，超四成金融机构预计下半年投向不动产行业的总额将减少，仅有不到两成机构预计增投不动产。

图7 金融机构不动产投资总额变化预期

资产类型层面，超六成调查对象预计公募REITs将成为下半年金融机构的热门投资标的，使得公募REITs的关注度由上半年的第三位升至第一位，这得益于该类产品相对不错的资本市场表现和日益丰富的底层资产类型带来的差异化选择空间。长租公寓和保障性住房仍然是投资重点关注类别，但是比例有所下降。数据中心、仓储物流、持有型ABS产品及仓储物流成为关注度提升最大的资产类别。

图8 2024下半年金融机构可能投资的资产类型

近七成调查对象表示金融机构进行不动产投资时，对于资产相关因素将首要关注回报率和城市线级。相较于上半年调查结果，回报率跃升为最重要的关注因素，增长预期仍作为最末位考虑因素，说明金融机构投资时更关心微观项目的当前回报率，对宏观增长趋势不抱过多期待。城市线级依然重要，但市内区位重要性加强，说明目前市场普遍对核心城市内部的资产分化产生共识。退出渠道重要性降低，一方面反映出当前投资者对资产长期持有的认知加深；另一方面也反映出国内不动产的退出渠道在不断完善，逐渐不构成金融机构最主要的关注因素。

图9 金融机构投资时重点关注的资产因素

课题组观点

调查结果显示，房企的销售端预期普遍偏弱，央国企和民企的投融资预期分化持续，大多金融机构的不动产投资预期有待提振，仍需积极研究并落地针对性措施，帮助行业筑底企稳。课题组建议关注如下要点：

一是加快解决保交房问题，推动风险出清。调查结果显示，尽管“5·17”新政出台了一系列楼市刺激政策，但下半年房企销售端增长预期仍普遍不足。课题组推测这或与市场的保交房信心不足有关，居民更倾向购买二手房，而非可能烂尾或拥有质量问题的新房。课题组认为应警惕房企交付问题与新房销售低迷这两个因子相互影响并形成“下降螺旋”，建议加强房企主体信用，做到保项目与保主体并重，满足房企合理融资需求，加快房企重组、推动市场风险出清，通过激活房企完成保交房任务，避免房地产风险蔓延。

二是强化针对性政策落地，切实解决民营房企融资难题。调查结果显示，民营房企在融资成本与难度等方面的预期不如央国企乐观，且在相对较大的流动性压力下对于债务展期的需求更强。课题组建议加快城市房地产融资协调机制的落地实施，金融机构应制定尽职免责具体实施细则，增强白名单的实际支持力度、减少应贷未贷的情况，一视同仁支持多种所有制企业的项目，给予民企优质项目获取新增融资及债务展期充分的优惠与便利。

三是鼓励多元参与者共建不动产全生命周期良性循环。调查结果显示，房企融资渠道相对单一，且由于行业风险与企业分化，大多金融机构暂无增投不动产的预期；即便如此，公募REITs及其底层资产仍拥有较高关注度，说明能打通“投融管退”良性循环并带来不错的收益是不动产资产获得投资的关键。课题组认为行业筑底企稳、重焕活力的关键在于活跃的参与者和有效的金融工具，为此提出三点建议：首先，建议出台政策鼓励多元参与者形成“多头”力量，例如存量商品房收储的参与者可不限于地方国有企业；其次，应丰富不动产金融工具，例如公募REITs的底层资产应持续扩容，并打通其与私募投资基金、持有型ABS产品等衔接；最后，应给予针对性领域、主体和项目以融资优惠，例如建议存量商品房收储的再贷款扩大总规模、拉长期限、降低利率使其低于住房租赁收益率，助力实现良性循环。

责编:陈玉尧 | 审核:李震 | 监审:万军伟

（清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心）

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