北京二手房成交量创近19个月最高 政策效果显著

11月1日，北京市住建委最新统计数据显示，10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房也环比增长了50.1%。在交易热度下，楼市呈现出“量升价稳”的趋势。

北京市住建委数据显示，10月1日至31日，北京二手房网签量达1.7万套，环比增长31%，同比增加62.9%。由于网签滞后的原因，实际10月份北京二手房真实成交达到2.5万套，同比上涨超过150%。新建商品住房网签量也达到0.45万套，环比增长50.1%，是今年以来的高点。整体来看，新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。

推动市场行情的是9月30日晚间北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。新政出台当晚，新楼盘项目便连夜规划国庆节销售部署，客户也迅速锁定房源，尤其是通州等多个热门楼盘，国庆期间带看量和交易量显著提升。

自国庆假期后，二手房每天的网签量几乎都达到了800至900套，其中10月30日单日网签达到1077套，31日达到1400套，创下今年单日最高值。该政策之所以迅速推动市场升温，一方面是因为降低了居民购房门槛，另一方面则是松绑了限购政策。自10月1日起，居民购买商品房最低首付降至15%，二套降低至20%。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限达到3年及以上，而购买五环外商品住房的仅需2年及以上，特许人才仅需缴纳1年社保或个税。通州的双重限购也有所放松，与其他区要求一致。

中原地产首席分析师张大伟分析称，北京“930政策”是最近一年多来第10次调整政策，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策措施误伤了部分真实的购房自住需求。如今，北京出台政策相对谨慎，本次限购政策也是全国最后一个城市出台，相比上海和深圳的政策，北京的限购调整幅度较小，主要是从北京市场的实际情况出发。

我爱我家的一位中介人员表示，当前购房成本不断降低，首套首付比例从年初30%降低至20%，现在又降至15%，商贷利率也从去年的4.05%降至3.15%。对于首套刚需贷款的客户，购房门槛确实低了很多，还款压力比之前小很多。目前纯商贷100万的情况下，月供只有4000多元，相当于租房的房租。这样的购房成本促进了刚需购房者的需求释放。

张大伟表示，“930政策”主要影响了刚需首套房置业，叠加最近的降息，整体市场热度延续。因此，10月北京二手房市场率先成交升温的是总价在400万以内的刚需住宅，特别是老破小因为前期价格跌到位成交较多。

热度之下，北京楼市的价格体系也在发生微妙变化。麦田房产的数据显示，北京二手房价格出现轻度升温，议价空间开始缩小。10月份，北京市（麦田覆盖楼盘）成交均价为7.46万/㎡，与上月相比上涨0.1%，同比去年10月下降11.8%。与9月份相比，10月份北京二手房的议价空间缩小0.8个百分点。新政后业主预期提升，议价空间明显缩小，但二手房议价空间仍处于相对高位。新增房源量方面，新政后业主挂牌积极性有所提升，10月份环比增加15.5%。不过，随着新政后去化加快，北京二手房在售房源量有所减少。

上述我爱我家的房产中介观察到，目前优质房源相对市场价偏低，这种房源成交快，成交量也较大。整体上看单量很大，但成交价并没有明显上升。未来成交价明显上升也不太现实。不过，她也看到了市场另一个变化的重要因素——业主的心态变了。例如，之前报价160万的房子，150万能成交，但现在150万就不卖了。也就是说，房子的整体报价还是那么高，而业主的预期提高了，尤其是一些好楼层、装修不错等有显著优势的房源，而那些特点并不突出的房源，实际成交价和之前差不多。

张大伟表示，当前房价已经出现止跌趋势，部分区域二手房价格出现两年来首次上涨的现象。不论是新房还是二手房，实际成交整体体现了量升价稳的趋势，前期整体成交以价换量为主，特别是新建住宅，成交量集中在少数高折扣促销项目中。但也需要看到，此轮政策的确激发了更多人群入市买房，效果究竟能持续多久还有待观望。“929-930新政”并不是本轮政策的天花板，对比各城市历史上最宽松的时期，目前房地产政策仍有很多可以放松的空间。从整体看，各地的政策力度非常大，系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台。从数据来看，全国范围内的楼市成交量也在增长，一线城市表现更为突出。10月份，一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。

中指研究院指数事业部分析师孟新增则分析称，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续，11月销售较关键。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

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