碧桂园服务上半年收入210亿，净利“阵痛”跌三成；充电桩、零售业务孵化显效

作者 | 王泽红

8月22日，碧桂园服务披露2024年中期财报，并召开业绩发布会，总裁徐彬淮、首席财务官黄鹏、首席技术官赵晓光和副总裁张艳芝等高管出席。

财报显示，碧桂园服务2024上半年实现收入210.46亿元，同比增1.5%；毛利为44.53亿元，降幅13.7%；净利润15.4亿元，同比下降37.9%。根据多家物企披露的中期业绩预期，净利润普遍出现下滑，碧桂园服务也是如此。

但黄鹏指出，碧桂园服务全部循环可持续的第三方的收入占总收入的比例，从2018年的79.7%持续上升，到2024年上半年已经达到98.7%，高于同业水平，实现高度市场化运作。

其业务线主要分为六大板块，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务和商业运营服务。其中，物业管理服务收入127.52亿元，占总收入的60.6%；非业主增值服务收入仅占比1.7%。

“因为去年做了风险客商的会计处理，确收方面对于未能收到的风险客商，没有计入收入。如果把它还原加上，收入的增长是3.7%。”黄鹏说道。

截至6月底，除“三供一业”业务外，碧桂园服务合同管理面积为16.35亿平方米，收费管理面积约为10.05亿平方米。此外，“三供一业”业务的合同管理面积及收费管理面积，分别约9540万平方米、9060万平方米。

对于碧桂园服务上半年的发展，徐彬淮认为实现了规模上的持续领先，实现了收入上的稳健增长，实现了业务市场化的独立发展。但他也指出业绩层面的两个问题：一是净利润的下滑，二是经营性现金流的下降。

“既有一些客观性原因，也有主观因素，我们觉得还有很大的努力提升的空间。整体上来讲，我们的经营基本面还是稳健的。”徐彬淮说道。

净利润、现金流双降背后

财报显示，碧桂园服务六大业务板块，除了物业管理服务与“三供一业”业务毛利润正增长之外，其余板块均有不同程度下滑，这也导致整体毛利率下滑3.7个百分点至24.9%，核心归母净利润下降31.7%至18.4亿元。

“如果还原风险客商少确收金额3.44亿元，核心归母净利润降幅为18.9%。”黄鹏补充道。除此之外，毛利下降2.46亿元，以及第三方应收款减值损失2.44亿元，成为核心归母净利润下滑的另外两大因素。

对于毛利率下降的业务板块，他进行了对应解释，非业主增值服务是因主动压降地产商和关联方相关业务，但相关成本滞后调整所致；社区增值业务是因应对外部环境变化，优化社区传媒、零售等业务结构和模式，导致毛利率同比下降。

城市服务则是对竞争低效的市场、支付能力困难的项目，做了一定程度的优化调整退场；商业运营服务是因配合风险客商，主动协商进行解约处理，“这一部分大概会损失10亿元商管运营收入、1亿元左右的净利润。”黄鹏说道。

碧桂园服务解释称，其附属公司与碧桂园地产协商在2023年末提前终止双方的物业租赁合同及商业委管合同，该等调整有助于减少商业运营业务对关连人士的依赖，其将持续开拓外部市场，依靠第三方力量实现商业运营业务的独立性和市场化。

“综合这种处置，对于公司的毛利及毛利率会有一定的下拉效应。但有一些事情需要直面阵痛，或者说迟早是需要处理出清的。城市服务业务未来的毛利率，可能还有一定的压力，取决于外部环境和甲方客户的支付能力和竞争状况。”他说道。

净利润的下降，也进一步影响了其现金流。财报显示，碧桂园服务期内经营活动所得现金净额为2.7亿元，同比下降约87.7%。

除此之外，还有三方面因素也致使现金流出现波动，一是其风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度，使得综合收费率同比下降，进而导致应收账款增加；二是受外部环境等不利因素影响，预存物业费下降；三是日常经营活动产生的阶段性资金波动。

“净利润的下降，处在可控范围内，还是沿着年初既定的轨道在走。毛利下降非业主增值服务占了显著的比例，同时第三方应收款减值损失中，包含了部分投资性亏损，这些是当期一次性影响，并不会对未来长期业务形成影响。” 徐彬淮补充道。

据黄鹏透露，对于净利润与现金流的变化，碧桂园服务已推出多项措施，利润方面会通过运营优化及挖掘新的利润增长点；资金流入端，已经成立追讨欠款委员会，并已针对已逾期的应收账款采取积极回款措施；资金支出端，则是严格资金运营和账期管理，动态跟踪以实现控制现金流出与成本规模匹配。

零售、充电桩业务暴增显效

从业务发展层面看，碧桂园服务的战略逻辑是以住宅物业为核心，发展数字化、AI0T及物业机器人以赋能业务，采取分级管理体系与数字化运营，电梯数字化维保平台、保洁数字化全面上线，安防数字化功能试点上线，正在推进保洁机器人“零号居民”的量产上市。

此外，其也在依托其超300城市的在管项目，推行“一拓一”，不断提升各城市的市场渗透力，同时孵化战略型业务，尤其是在社区增值服务方面，不同延伸服务边界，社区充电业务、近场零售两大业务成效明显。

具体来看，经过2023年在3个城市的试点，近场零售业务已经扩大至10城，发展市场化经销商1034人；同时，通过深度助农，政企联合溯源等新增爆款商品超130个，实现爆款商品和经销商的不断增长，上半年近场零售实现收入1.07亿。

电瓶充电桩业务快速推进业务落地，一年内累计落桩3万台，上半年收入同比增长85.5%，活跃用户200万。截至今年6月，“智享楼下充电”服务已覆盖230个城市，累计运营近30万充电插座。

“三供一业”业务也取得亮眼表现，通过实施机构优化调整，上半年拓展石油石化企业生产技术服务和生产后勤服务等新业务，共签订合同项目394个，总金额13.58亿元，促使上半年实现收入33.4亿元，同比增长23.8%。

面对股价的低迷局面，碧桂园管理层称正考虑采取一系列措施，包括回购股份与增加分红，以提高股东回报。碧桂园服务计划逐步提升分红及回购的总体比例，并探索外汇储备增强与境内股票回购的技术方案。

徐彬淮指出，碧桂园服务中长期面临三个重大挑战：一是重塑业务增长引擎，打造第二、第三增长引擎；二是人员与人才的储备与升级；三是进行一场深入的管理变革。

“我们团队相信，我们会通过能力的建设，厚积薄发，从而实现这样一个目标。” 徐彬淮最后总结道。

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